分譲賃貸とは？　高品質・充実仕様の「持ち家」を借りて住むメリットと注意点

部屋探しのとき見かける「分譲賃貸」って？ 

賃貸物件を探していると「分譲賃貸」という言葉が目に留まることがある。「普通の賃貸ではなく分譲賃貸を積極的に探しています」という人も、なかにはいるかもしれない。

この記事では、分譲賃貸について、そこに住むメリットや注意点を解説していきたい。なお、分譲賃貸については、「分譲賃貸マンション」と書かれることも多いが、この記事では「分譲賃貸」で以下の表記を統一したい。

ちなみに、賃貸集合住宅といえば、どうしても付きまとうのが騒音に関する悩みだ。隣人騒音、建物周辺からの騒音……それらから逃れるためにも、分譲賃貸はよい選択肢になることがある。

分譲賃貸とは？

分譲賃貸とは、いわゆるマイホーム用として買主の自己使用を目的に売買された分譲マンションの部屋が、何らかの事情により、賃貸物件として貸し出されているものをいう（これが基本のかたちだ。そうでないものについて記事の最後に触れたい）。

例えば、転勤だ。「家族でこの部屋を離れるが、数年後に戻ってくるまで遊ばせておくのはもったいない。誰かに貸したい」といったケースが、分譲賃貸が生まれる主な理由のひとつとなる。

相続が原因のこともある。「親から相続したマンションだが、相続人である私は当面住まない」といった場合、これが賃貸に回ることも少なくない。ほかには、投資目的だがあえてそうした物件をオーナーが選んで購入し、所有しているケースもある。加えて、新築分譲後、売れ残った部屋をデベロッパー側が賃貸で運用するといった例も、なかにはあったりする。

ともあれ、いずれにしても借りる側としてみれば、マイホーム＝一生の棲家としての使用が想定されたグレードの高い物件に暮らせることになる。

一方、建物の老朽化や、それに対するコストの不安など、資産を持つ者としてのリスクが生じないため気が楽だ。

「分譲賃貸を積極的に探しています」という人のねらいのひとつは、そこにあったりもするわけだ。 

「マイホーム」仕様ならではのメリット

以上のとおり、もともと買主自身が暮らすマイホームとして建てられた分譲賃貸には、一般の賃貸マンションやアパートに比べ、建物のつくりや環境面でのメリットがとても多い。

まずは構造面だ。部屋は通常、分厚い鉄筋コンクリートや高性能な窓、高品質な玄関ドアや床などに囲まれ、木造アパート等に比べると遮音性能や断熱性能が格段に高い。

物件管理についても、例えば管理人やコンシェルジュが常駐するようなマンションだと、美化・清掃の面、セキュリティの面など、通常の賃貸を大きく超える環境を得られることも少なくない。

設備もまた然りだ。ハイグレードで高機能なバスルームやレストルーム、キッチン、さらには床暖房やディスポーザー、ビルトイン式の食洗機といった、分譲マンションならではの贅沢仕様が味わえるチャンスも多い。

加えて、耐震性や防火性能といった面でも分譲賃貸は心強い。建物の古さ・新しさには左右されるものの、同じ時期に建てられた一般の賃貸住宅の性能を上回るのが普通だ。

そして、賃貸住宅最大の悩みといっていい隣人騒音などの「騒音」。これについても、壁・床・天井・窓の防音性能が高い分譲賃貸ならば、解決する答えとなることも多いだろう。 

お隣はペットを飼っているけど、ウチはダメ？ 

そんな分譲賃貸を借りる際の注意点を挙げていこう。

まず、よくあるのが契約期間の縛りだ。さきほど挙げたような「転勤大家」さんがオーナーの場合など、契約が定期借家になっているケースが多い。遠地での赴任を終えたあと、自らがその部屋に戻ってくる都合があるためだ。そうした場合、契約期間満了時には、入居者＝賃借人は必ず部屋を明け渡す必要がある。

また、分譲賃貸では、そこに暮らすうえでのルールが複雑になりやすい点にも注意が必要だ。どういうことかというと、例えば分譲マンションでは居住者全員が従うルールとしての規約や細則が定められているが、分譲賃貸ではそこに上乗せされるかたちで、その部屋を貸すオーナー独自の決めごとが契約に盛り込まれていることがある。

例えば「室内禁煙」だ。あるいは、規約上そのマンションではペットが飼えるが、当該住戸に限っては入居者がペットを飼うことをオーナーが許していないなどもある。 

加えて、敷地の一斉清掃など、賃借人も含めたマンション居住者全員に参加義務のあるイベントが存在するケースや、駐車場を借りたい場合の優先順位（賃借人は順番が不利である等）、オーナーが私物である設備や備品を部屋に残していて、それを入居者が使ってよい場合の使用方法など、分譲賃貸ではさまざまなルールをあらかじめ知っておかなければ、あとで驚いたり、困ったりするケースも少なくない。 

そのため、逆にハッキリしていないルールがあるのならばハッキリ決めてもらうなど、分譲賃貸を借りる際は、細かなルールの有無や内容に大いに気を配っておく必要がある。 

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その会社は物件とオーナーのことをちゃんと知っている？

ルールが複雑になりやすいということは、すなわち何を意味するのか？

仲介が非常に大事になってくるということだ。分譲賃貸では、仲介会社（不動産会社）は、そのマンション全体のルールやオーナーが独自に決めたルールを正確に把握し、それを入居希望者へ正しく知らしめ、理解の齟齬が起きないように万全を期さなければならない。

しかも、分譲賃貸の貸し手となりやすい「転勤大家」さんや「相続大家」さん、あるいは親の介護のため一時故郷へ引っ越すため部屋を空ける「介護大家」さんなど、彼らの多くは不動産について素人だ。さほど心構えもないまま、賃貸住宅の経営者になってしまう例が多い。

そこで、そんなオーナーと一般消費者である入居者を結びつけるにおいて、仲介会社は、そのマンションのこと、オーナーの意思、それぞれをくまなく理解しておく必要があるということだ。 

逆にいえば、入居者側としては、その辺りの説明が頼りない会社には注意をした方がいい。加えて、マンションの規約・細則について、契約前に自ら目を通しておくことも大切だ。

住み始めてからのお世話は誰がしてくれる？

転勤大家さんのなかには、赴任先が海外といった例も当然ありうる。

また、転勤大家でなくとも、通常、オーナーが物件の近くに住んでいるケースが少ないのが分譲賃貸だ。「この部屋の貸主はこの辺の地主さんですから」が、分譲賃貸では一般の賃貸に比べて生じにくい。

そのうえで、前記のとおりオーナーが“素人”の場合が重なるなどすると、いざというときのトラブル対応がどうしても手薄になりやすい。 

なおかつ、分譲賃貸では、トラブルの種類によってはマンション管理組合や管理会社（マンション全体の管理会社）との調整も必要になるなど、対応が複雑化する可能性も無くはない。

そこで、分譲賃貸を他人に貸すにあたっては、オーナーは、自らの腕に自信がない限り、分譲賃貸に強い管理会社（こちらは賃貸物件を管理する方の管理会社）に、物件の管理をサポートしてもらうのが安心だ。 

つまり、これを逆にいうと、入居者側としてはそうした会社がきちんと間に入っている物件の方がより安心ということになる。あるいは、オーナーが分譲賃貸の経営に慣れた投資家であるなど、エキスパートであるかどうかだ。

なので、分譲賃貸に安心して住むためには、入居希望者は、事前に根掘り葉掘りオーナー側の事情を尋ねた方がいい。

オーナーがその物件を貸し出すに至った経緯や、誰が管理（＝入居者の世話）をしてくれるのか、それらを明確に把握したうえで、状況が頼りないようであれば、その部屋を借りるべきなのか、それなりの判断も必要になってくる。

ちなみに、想像すればわかることだが、転勤大家さんのような立場だと、その部屋にはあとで自分が住むことになる。よって、他人に貸している間、部屋がどう使われるのか、神経質にならざるをえないのが当然だ。

そこで、本人が何も知らない素人だと、契約満了時、国のガイドライン等の基準も踏まえず、過剰な原状回復費用を入居者に求めるなどしかねない。 

そんな想定においても、法令等を熟知した存在が間に立つことはとても重要になってくるわけだ。 

マイホーム仕様ではない分譲賃貸もある？

最後に付け加えよう。

この記事では、初めに分譲賃貸の一般的な定義を紹介した。「マイホーム用として買主の自己使用を目的に売買された分譲マンションの部屋が、何らかの事情により賃貸物件として貸し出されているものをいう」――だ。 

しかしながら、実際にはそうでないものも分譲賃貸を名乗ったり、そう呼ばれたりしている。ぜひ知っておきたい。

それは、いわゆる投資用分譲マンション、あるいは投資用区分マンションと呼ばれている物件だ。買主が住むためでなく、初めから投資用として建てられ、住戸単位で投資家に分譲される。間取りはワンルームなど単身者向けが中心だ。多くは比較的グレードの高い賃貸マンションとして建てられる。

これらは、まさに当初「分譲」されるので、言葉としては分譲賃貸でも間違いない。だが、「買主のマイホーム用」「一生の棲家としての使用が想定された物件」といったくくりからは外れることになる。 

すると、「その品質や性能は？」と、当然気になって来るが、答えは単純ではない。

品質や性能をある程度犠牲にして投資効率を追求した建物なのか、あるいはそうでなく、本来の分譲賃貸に迫る贅沢な造りを実現できているものなのか？　実態は物件それぞれということになる。 

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